Lời khuyên khi làm căn hộ dịch vụ - Xu hướng thiết kế căn hộ dịch vụ

Cùng với quá trình hội nhập, các doanh nhân nước ngoài đến Việt Nam công tác ngày càng nhiều hơn và có nhu cầu lưu trú lâu dài hơn. Những doanh nhân này, đặc biệt là doanh nhân đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc có xu hướng thuê căn hộ dịch vụ để ở theo nhóm hoặc ở cùng gia đình hơn là khách sạn. Xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê vì thế cũng nở rộ tại các thành phố lớn, nhưng theo một cách hoàn toàn tự phát, cung thì nhiều mà vẫn không đáp ứng đầy đủ yêu cầu của người sử dụng.

Tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng của nước ta có từ năm 1997 đã quá lạc hậu, khi được sửa đổi lần gần nhất vào năm 2012 thì vẫn chưa có tiêu chuẩn cho loại hình căn hộ dịch vụ này.

Những xu hướng thiết kế căn hộ dịch vụ mới sẽ thích hợp hơn với nhu cầu thực tế trong tương lai.

Tổng quan về Căn hộ dịch vụ

Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) là một khái niệm còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại không hề xa lạ với người dân sống ở các nước phát triển. Đây là dạng căn hộ khép kín đầy đủ tiện nghi dành cho doanh nhân đi công tác đơn lẻ, theo nhóm, có hoặc không kèm theo gia đình. Diện tích từ 25m2 đến 150m2, thường được thuê dài hạn từ 3-6 tháng trở lên, hoặc lưu trú ngắn hạn khoảng 1 tuần.

Căn hộ dịch vụ được thiết kế giống như một khách sạn hạng sang, có thang máy, các dịch vụ tiện ích tương tự các khách sạn 4-5 sao như: Quầy lễ tân, bể bơi, khu thể thao, mát xa, nhà hàng ăn uống, giặt là… Nhưng điểm khác biệt của nó so với khách sạn là các căn hộ bên trong được trang bị khép kín – đầy đủ tiện nghi, bao gồm phòng bếp, dụng cụ nấu nướng, bàn ăn, phòng khách, phòng ngủ, góc làm việc, phòng tắm…đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của người thuê căn hộ, để họ có cảm giác như thực sự ở nhà của mình

Nếu có quỹ đất và vốn đầu tư lớn, chủ đầu tư thường lựa chọn xây dựng căn hộ dịch vụ theo dạng tổ hợp với một khách sạn 4-5 sao để khách có thể dùng chung các dịch vụ tiện ích và đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách lưu trú.

Ở Việt Nam hiện nay, mô hình căn hộ dịch vụ này đang dần phát triển và nhanh chóng hấp dẫn giới đầu tư từ nhỏ lẻ đến các tập đoàn lớn. Các khu căn hộ cho thuê cao cấp được quảng cáo rầm rộ trên các trang mạng, tuy nhiên đa phần chỉ tập trung ở khu vực nội thành của 3 thành phố lớn là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM. Nhu cầu về dạng căn hộ này vẫn còn rất tiềm năng khi Nhật Bản và Hàn Quốc, các quốc gia đang đầu tư mạnh vào Việt Nam và doanh nhân của họ thường có truyền thống mang theo cả gia đình đi công tác.

Phân loại Căn hộ dịch vụ

Tuỳ theo quy mô và giá thành thì các căn hộ dịch vụ được phân loại thành các dạng sau:

Căn hộ dịch vụ nhỏ

Căn hộ dịch vụ nhỏ là kiểu căn hộ chỉ có một phòng ngủ. Phòng ngủ này được thiết kế kiểu đóng kín hoàn toàn, kiểu linh hoạt đóng – mở với các không gian khác bằng vách ngăn di động hoặc kiểu kết hợp với không gian khác bằng đồ đạc đa chức năng.

Căn hộ dịch vụ thiết kế theo 2 kiểu sau còn được gọi là căn hộ Studio, có diện tích chỉ từ 25m2, với thiết kế tích hợp nhiều chức năng (khách, ngủ, bếp, ăn, tắm, vệ sinh, làm việc…) trong một không gian duy nhất. Tuy diện tích nhỏ nhưng không vì thế mà kém tiện dụng và sang trọng, nội thất của căn hộ studio thường được thiết kế cực kỳ hợp lý, có thể linh hoạt thay đổi chức năng, hoặc tích hợp nhiều chức năng.

Những căn hộ studio này rất được doanh nhân một số nước châu Á như Nhật Bản, Hong Kong, Singapore… ưa chuộng, do truyền thống thích sự tối giản và thói quen sinh hoạt trong những không gian diện tích nhỏ của họ.

Nếu cắt giảm các dịch vụ tiện ích đi kèm tuỳ theo nhu cầu của người thuê thì giá thuê của dạng căn hộ dịch vụ này là rất hợp lý, chỉ 500$ một tháng trở lên. Do yêu cầu không quá cao về các dịch vụ tiện ích nên phân khúc này có cả sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ, và là một thị trường rất sôi động.

Căn hộ dịch vụ quy mô trung bình

Mỗi căn hộ dịch vụ có diện tích từ 45m2 trở lên, với thiết kế 2 đến 3 phòng ngủ, 2 đến 3 vệ sinh và không gian bếp ăn kết hợp hoặc bếp đóng kín và không gian ăn riêng. Giá cho thuê dao động từ 1,000$ đến 3,000$ một căn một tháng.

Khu căn hộ dịch vụ thường bao gồm cả căn hộ quy mô nhỏ và trung bình, một tòa nhà có thể có từ 10 đến 30 căn hộ như thế.

Căn hộ dịch vụ cao cấp

Thường đặt trong các khu vực trung tâm các quận nội thành Hà Nội và TP.HCM hoặc trong các khu resort nghỉ dưỡng cao cấp tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…

Mặc dù diện tích không lớn, các căn hộ dịch vụ trong trung tâm các quận nội thành giá thuê vẫn cao và hầu hết đều không có chỗ trống vì đối tượng người nước ngoài có thu nhập cao sinh sống ở các quận trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM rất nhiều. Họ sẵn sàng chi trả từ 3,000-4,000$ để ở trong những căn hộ này.

Một dạng đặc biệt của căn hộ dịch vụ cao cấp là Căn hộ khách sạn (Condotel). Condotel là khái niệm được viết tắt của hai từ: Condo (căn hộ) và Hotel (khách sạn). Nếu như căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ hoặc Căn hộ dịch vụ cao cấp ở khu vực nội thành có thể thiếu một trong các dịch vụ tiện ích như: sân vườn, nhà hàng, bể bơi, phòng tập, mát xa… thì Condotel được trang bị đầy đủ và còn thêm nhiều tiện ích để tạo cảm giác thoả mãn nhất có thể cho khách hàng.

Condotel thường tổ hợp cùng với khách sạn hoặc resort 5 sao, toạ lạc tại vị trí đắc địa ở các thành phố lớn trên cả nước, với quy mô lên đến hàng trăm căn hộ, được thiết kế cực kỳ sang trọng và tỉ mỉ đến từng chi tiết.

Tiêu chuẩn thiết kế Căn hộ dịch vụ

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451 : 2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế thì một căn hộ dùng cho mục đích thương mại có diện tích tối thiểu là 45m2 và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 2,7m. Còn theo TCVN 4391:2015 về Xếp hạng – Khách sạn thì với khách sạn 5 sao; diện tích buồng 1 giường đơn nhỏ nhất là 24m2 và buồng 1 giường đôi (hoặc 2 giường đơn) nhỏ nhất là 32m2.

Tuy nhiên áp dụng hai tiêu chuẩn này cho những căn hộ dịch vụ dạng Studio tại các khu vực nội thành thì không hợp lý. Hiện tại những căn studio đã đưa vào sử dụng trên thế giới có diện tích chỉ từ 25m2 trở lên, chiều cao thông thuỷ chỉ từ 2,4m; mà vẫn tích hợp đầy đủ các chức năng trong một không gian: tiếp khách, bếp ăn, ngủ, làm việc, tắm và vệ sinh…

Từ những phân tích trên, cho thấy căn hộ dịch vụ là một dạng căn hộ đặc biệt, kết hợp giữa khách sạn và nhà ở chung cư, vì vậy KTS cần cân nhắc những lưu ý yêu cầu và tiêu chuẩn của cả khách sạn và chung cư khi thiết kế.

Tùy theo vị trí xây dựng và đối tượng khách hàng, thiết kế của căn hộ dịch vụ có thể thay đổi rất linh hoạt từ quy mô, diện tích, trang thiết bị cũng như kết hợp hay không với các hạng mục công trình khác trong tổng thể.