THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN

THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN: CỐT LÕI LÀ CHỜ LÒNG TIN QUAY TRỞ LẠI

Nếu giải quyết được bài toán lòng tin thì sẽ đem lại cho thị trường một cú hích. Điều này có thực sự đúng như dự báo của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam?

- Ông đánh giá như thế nào về các thương vụ đầu tư bất động sản gần đây?

Các nhà đầu tư trong nước linh hoạt hơn so với các nhà đầu tư nước ngoài trong việc nắm bắt thị trường, vì hiểu rõ luật lệ và đường đi nước bước. Do vậy họ xúc tiến nhanh hơn. Việc này được thể hiện qua các giao dịch thành công gần đây, phần lớn là do các nhà đầu tư trong nước. Họ mua lại hoặc nhận chuyển nhượng lại các dự án hoặc bất động sản đang hoạt động của các nhà phát triển bất động sản trong nước. Savills cũng nhận được rất nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài muốn vào Việt Nam. Tuy nhiên, thời gian họ xem xét, cân nhắc để ra quyết định đầu tư dài hơn so với những năm 2007-2008. Họ không vội vã nữa.

- Thường là bao lâu?

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng hoặc mua lại dự án ở Việt Nam, thông thường với tư vấn của chúng tôi, quy trình để hoàn tất là từ sáu tháng đến một năm.

- Thế là nhanh chứ đâu có chậm?

Nhưng điều đó cũng không có nghĩa là hoàn tất thật sự. Đến giai đoạn chót có thể họ còn thay đổi ý định. Có những thương vụ kéo dài tới hai hoặc ba năm.

- Tất cả những điều trên có phải do thị trường bất động sản đã kém hấp dẫn?

Tôi không nghĩ như vậy. Hiện nay, do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới, các nhà đầu tư có nhiều sự chọn lựa hơn. Họ thận trọng hơn trong việc ra quyết định đầu tư.

- Tại sao Phú Mỹ Hưng, Q7, nghe nói vẫn bán được những căn hộ cao cấp? Nói chung, thị trường cao cấp vẫn có khách?

Đối với Phú Mỹ Hưng, do họ có thương hiệu lâu đời và có chiến lược phù hợp với đối tượng khách hàng của họ nên khi thị trường có đi xuống chăng nữa thì họ vẫn giữ được giá bán. Sản phẩm của họ vẫn được thị trường cao cấp chấp nhận. Điều này khẳng định một điều rằng, đối với thị trường bất động sản, uy tín thương hiệu là điều quan trọng, bên cạnh việc sản phẩm có chất lượng. Gần đây, không chỉ Phú Mỹ Hưng mà còn có một số các nhà bất động sản khác vẫn bán được.

- Thế có phải Nam Long không có uy tín nên vừa lên sàn chứng khoán đã bị đánh xuống 27% giá trị liền, chỉ trong vòng có 2 ngày, rớt xuống còn dưới 20.000 đồng trong khi ra sàn là 27.000 đồng một cổ phiếu?

Tôi xin không bình luận về việc này. Liên quan thị trường chứng khoán thì tôi không bình luận. Về sản phẩm nhà ở của Nam Long, họ đã có những chiến lược tốt, ví dụ với sản phẩm Ehome.

- Nhưng thị trường chứng khoán cũng quan trọng chứ, thị trường đánh giá một doanh nghiệp thấp thì giá mới xuống dữ dội như thế....

Về đầu tư thì mỗi nhà đầu tư có những yêu cầu riêng. Do vậy, khó mà cho rằng, khi cổ phiếu đi xuống thì công ty đó không tốt vì điều này không phản ánh bức tranh của một công ty.

- Ông nghĩ gì về nhận định của ông Alan Phan khi ông ấy nói thị trường bất động sản sẽ còn giảm từ 30 - 50%, nên để cho giá rơi tự do.

Không. Tôi không bình luận.

-  Vậy một câu hỏi khác: Theo ông, khi nào thì thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc trở lại? Thị trường bất động sản Bangkok đã u ám 10 năm, còn Tp.HCM và Hà Nội thì sao?

Cốt lõi của bất cứ thị trường nào, trong đó có thị trường bất động sản, thị trường tài chính và thị trường vàng, luôn là lòng tin. Nếu giải quyết được bài toán lòng tin thì sẽ đem lại cho thị trường một cú hích. Dự báo thời điểm có lẽ không hợp lý lắm, bởi nó phụ thuộc vào chính sách vĩ mô, hệ thống tài chính, sản phẩm tung ra thị trường như thế nào.

-  Nhưng khi lòng tin quay trở lại, luôn phải có những dấu hiệu báo trước. Theo ông, dấu hiệu đó sẽ như thế nào?

Chúng ta đang thấy đối với phân khúc loại thấp, nhu cầu nhà ở thật đang có khuynh hướng đi lên. Tuy nhiên, ở phân khúc trung và cao cấp, đối với đối tượng là nhà đầu tư thì họ cần quan sát một thời gian để có thể thấy rõ ràng hơn. Khi thị trường thay đổi, ngay lập tức họ sẽ tham gia.

-  Có nghĩa tiền vẫn có, nhưng họ chờ, đứng bên cánh gà mà nhìn sân khấu?

Đúng như vậy. Không những nhà đầu tư trong nước mà còn cả đầu tư nước ngoài, họ luôn có sẵn tiền để đầu tư. Nhưng họ phải nhìn vào bức tranh kinh tế vĩ mô, phản ứng của thị trường như thế nào đó rồi mới tham gia.

-  Theo ông, vốn "đứng chờ" hiện khoảng bao nhiêu?

Việc này thì không có công cụ để tính toán, không thể đưa ra một con số được.

-  Thêm câu hỏi nữa: Xu hướng đầu tư của Nhật Bản vào Việt Nam trong một đến ba năm tới sẽ như thế nào? Lĩnh vực nào, địa phương nào, có thể họ sẽ quan tâm đầu tư nhiều nhất?

Gần đây, yêu cầu của các nhà đầu tư Nhật Bản được chúng tôi ghi nhận như sau: họ muốn tham gia phân khúc văn phòng, trung tâm thương mại và các vị trí đất tiềm năng có thể xây dựng được các khu cao ốc văn phòng ở trung tâm thành phố. Họ cũng đang rất quan tâm đến phân khúc thị trường khu công nghiệp để thu hút các nhà sản xuất, nhà đầu tư Nhật Bản tham gia làm công nghiệp phụ trợ, cả nhà cho thuê ở gần những khu như thế.

Một, hai năm trở lại đây, ngoài Nhật Bản, còn có nhà đầu tư Hồng Kông, Singapore và Hàn Quốc quan tâm rất nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam.

- Xin cảm ơn ông.